Rata stała czy malejąca – co wybrać? Udostępniam kalkulator w Excelu!

Temat dotyczący kredytów hipotecznych cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem wśród Polaków. Nic dziwnego, skoro większość z nas, aby zakupić mieszkanie lub wybudować dom potrzebuje dodatkowych środków finansowych. A takie najłatwiej zdobyć zaciągając kredyt hipoteczny. Przyszły kredytobiorca staje jednak przed wieloma dylematami związanymi z zaciągnięciem długoterminowego zobowiązania finansowego. Wybrać kredyt walutowy, czy w polskich złotych? Na 80%, 90%, czy 100% wartości nieruchomości? Na 15, 20 czy 30 lat? Z ratą stałą, czy malejącą? W dzisiejszym artykule odpowiem na ostatnie z powyższych pytań i obalę jeden z największych finansowych mitów dotyczących „wyższości” raty malejącej nad ratą stałą. Udostępniam również kolejny już kalkulator w Excelu, dzięki któremu każdy z Was będzie w stanie ocenić, jaki rodzaj raty jest najlepszy w Twojej konkretnej sytuacji… 

Rata stała a malejąca…

Każda rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części, tj. części kapitałowej oraz części odsetkowej. W przypadku raty stałej, wysokość naszej miesięcznej płatności pozostaje niezmienna. Oznacza to, że każdego miesiąca płacimy identyczną kwotę do banku (przy założeniu niezmienności stopy procentowej WIBOR, o którą oparty jest nasz kredyt hipoteczny). W początkowym okresie większą część raty kredytowej stanowią odsetki, ale z biegiem czasu spłacamy więcej i więcej części kapitałowej. Graficznie zostało to przedstawione na poniższym wykresie.

Z kolei dla raty malejącej, to wysokość spłacanej części kapitałowej pozostaje niezmienna, a zmienia się wysokość płaconych odsetek. To właśnie dlatego wysokość raty malejącej jest większa niż w przypadku kredytu opartego o ratę stałą. W początkowym okresie jest najwięcej odsetek, ponieważ mamy do spłaty cały kapitał. Z każdą kolejną ratą jest do spłaty coraz mniej kapitału i w związku z tym maleje nam również część odsetkowa. Ze względu na konstrukcję raty malejącej, łączna wysokość zapłaconych odsetek jest zawsze mniejsza niż w przypadku raty stałej. UWAGA!!! Nie oznacza to jednak, że kredyt z ratą malejącą jest tańszy niż identyczny kredyt z ratą stałą! (ale o tym za chwilę 🙂 )

Wady i zalety raty stałej oraz malejącej

Niekwestionowaną zaletą raty stałej jest fakt, że jej wysokość nie ulega zmianie przez cały okres kredytu (pomijam drobne zmiany związane ze zmianami stawki WIBOR). Każde gospodarstwo domowe może zatem zdecydowanie łatwiej zaplanować miesięczny budżet. Dodatkowo, zaciągając kredyt z ratą stałą, nie musimy posiadać aż tak wysokiej zdolności kredytowej, jak w przypadku kredytu z ratą malejącą. Natomiast największą wadą kredytu z ratą stałą, wymienianą przez właściwie wszystkich jest to, że taki kredyt jest droższy w porównaniu z identycznym kredytem z ratą malejącą. Często spotyka się opinie, że w kredycie z ratą stałą na początku płacimy prawie wyłącznie odsetki, co oczywiście wpływa na nasze łączne koszty. Trudno się nie zgodzić z tak powszechną opinią, szczególnie, że faktycznie, łączna wysokość zapłaconych odsetek w kredycie z ratą malejącą jest mniejsza niż w kredycie z ratą stałą.

PRZYKŁAD 1

Kredyt na 25 lat, kwota 300.000 PLN, oprocentowanie kredytu 3,5%, raty miesięczne.

Zgodnie z poniższym wyliczeniem, w przypadku raty stałej, łączna kwota zapłaconych odsetek wyniesie w przybliżeniu 150.561 PLN. Dla kredytu z ratą malejącą kwota ta będzie o prawie 19tys. PLN niższa i wyniesie jedynie 131.687 PLN!

Niezależnie od długości, kwoty oraz oprocentowania kredytu ta zależność będzie zawsze identyczna – kwota zapłaconych odsetek będzie niższa dla kredytu z ratą malejącą. Czy oznacza to jednak, że kredyt z ratą malejącą jest tańszy niż kredyt z ratą stałą? NIE!!! Absolutnie nie! Problem – który popełniają właściwie wszyscy – jest taki, że porównują dwa różne produkty. To tak jakbyśmy porównali cenę jabłek i gruszek, a na podstawie wyniku wyciągnęli wniosek, który owoc jest lepszy. O tym, o czym zapominają prawie wszyscy jest to, że miesięczna wysokość raty malejącej jest w początkowym okresie znacznie wyższa niż wysokość raty stałej. Skoro rata jest wyższa, to oczywistym jest, że odsetki od tak spłacanego kredytu muszą być niższe. Nie ma tutaj żadnej filozofii! Aby móc właściwie porównać kredyt z ratę stałą z kredytem z ratą malejącą, musimy wyrównać miesięczne przepływy pieniężne kredytobiorcy. Co stanie się z łącznym kosztem kredytów, jeżeli różnicę (między ratą stałą a malejącą) będziemy odkładać na przykład na koncie oszczędnościowym? Zauważmy, że dla powyżsego przykładu, wysokość pierwszej raty malejącej wynosi 1.875 PLN, a raty stałej 1.501,87 PLN. Kredytobiorca z ratą stałą ma zatem możliwość odłożenia na koncie oszczędnościowym (bądź na lokacie, zakupując obligacje czy akcje) kwotę w wysokości ponad 373 PLN! I ta kwota będzie pracowała przez cały okres kredytu (wraz z efektem procentu składanego). W powyższym przykładzie, przez pierwsze 10 lat kredytu, miesięczna płatność raty stałej jest mniejsza niż raty malejącej. Oznacza to, że nasz kredytobiorca może odłożyć znaczną kwotę przez ten okres. Po 10-ciu latach sytuacja się odwraca – wysokość raty malejącej staje się mniejsza niż raty stałej. I aby poprawnie dokończyć nasze porównanie, musimy teraz założyć, że to kredytobiorca z ratą malejącą zaczyna odkładać różnicę na racie na koncie oszczędnościowym. I dopiero przy tak spełnionym warunku (tj. wyrównania miesięcznych przepływów pieniężnych kredytobiorców) możemy porównać, co faktycznie jest lepsze dla kredytobiorcy…

PRZYKŁAD 2

Kredyt na 25 lat, kwota 300.000 PLN, oprocentowanie kredytu 3,5%, oprocentowanie inwestycji 4,5%, raty miesięczne.

Okazuje się, że przy oprocentowaniu inwestycji na poziomie 4,5% (odkładanie pieniędzy na lokacie czy koncie oszczędnościowym), to kredyt z ratą stałą jest tańszy niż kredyt z ratą malejącą! Wybierając kredyt z ratą stałą zaoszczędzimy ponad 1.200 PLN! I co Wy na to? Jakiś komentarz? 🙂 A jak to będzie wyglądało w Twojej konkretnej sytuacji? Aby przeanalizować Twoją sytuację i rozwiązać dylemat odnośnie wyboru rodzaju raty (stałej czy malejącej) przygotowałem dla Ciebie kalkulator w Excelu, który wszystko to szybko policzy…

Zanim otworzysz kalkulator

1. Aby ściągnąć plik w Excelu, kliknij prawym przyciskiem myszy, naciśnij ZAPISZ JAKO (ang. SAVE AS) i zapisz kalkulator na swoim komputerze.
2. Kalkulator działa poprawnie w Excelu 2007 oraz wersjach nowszych (niestety nie działa poprawnie w Excelu 2003 oraz wersjach starszych 🙁 ).
3. Przeczytaj poniższy opis (instrukcję) odnośnie kalkulatora
4. Otwórz plik i pozwól na jego edycję (ang. ENABLE EDITING, ENABLE CONTENT).

Kalkulator jest dostępny poniżej:
Rata stała vs malejąca

INSTRUKCJA – Jak wypełnić kalkulator w Excelu?

CZĘŚĆ I – KREDYT HIPOTECZNY

Waluta kredytu – z rozwijanej listy wybierz jedną z 13 walut
Kwota kredytu – wpisz kwotę kredytu
Długość kredytu – wpisz długość kredytu w latach
Częstotliwość rat – z rozwijanej listy wybierz częstotliwość płacenia raty kredytu (zazwyczaj miesięczna)
Oprocentowanie kredytu w ujęciu rocznym – wpisz oprocentowanie kredytu hipotecznego w procentach (np. 5%)
Oprocentowanie brutto inwestycji w ujęciu rocznym – wpisz oprocentowanie, na jakie jesteś w stanie inwestować środki finansowe (np. 5%)

CZĘŚĆ II – DECYZJA

Po poprawnym wypełnieniu pierwszej części czeka na Ciebie informacja, który rodzaj raty jest dla Ciebie tańszy. Z wyliczeniami możesz się zapoznać w drugim arkuszu o nazwie „ANALIZA”.

Podsumowanie

Mam nadzieję, że przeprowadzona analiza będzie przydatna dla wszystkich tych, którzy zastanawiają się, który rodzaj raty wybrać. Nie jest to tak jednoznaczna, jakby się mogło wydawać na pierwszy rzut oka. Jak widzieliśmy w powyższych przykładach, kwota zapłaconych odsetek nie powinna być wyznacznikiem, który rodzaj raty jest tańszy dla kredytobiorcy. Właściwe porównanie obu rodzajów rat (tj. wyrównanie miesięcznych przepływów pieniężnych) może prowadzić do innych wniosków niż jedynie porównanie wielkości zapłaconych odsetek… Pamiętajmy o tym i nie podejmujmy decyzji na podstawie opinii innych. Zawsze warto przeanalizować Twoją konkretną sytuację i podjąć racjonalną decyzję w oparciu o merytoryczne przesłanki. Liczę, że udostępniony kalkulator w Excelu, pomoże Wam w tym celu.

Serdecznie zapraszam do komentowania oraz zadawania pytań poniżej 🙂

PS. Jeżeli narzędzie w Excelu przypadło Ci do gustu, to może będziesz zainteresowany kalkulatorem przygotowanym dla wszystkich tych, którzy zastanawiają się, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny. O tym możesz przeczytać w artykule „Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?”